元江县自然资源局关于举行《元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果（草案）》、《元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算成果 （草案）》听证会报告的公告

（第3号）

元江县自然资源局关于举行《元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果（草案）》、《元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算成果 （草案）》的听证报告已经元江县人民政府办公室审查，根据《元江县重大决策听证制度实施办法（试行）》，现将听证报告予以公布。需要了解听证会其他有关情况的，可以与元江县自然资源局联系（联系人：李孙陆 李俊霖 0877-6516837）。

附件：关于《元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果（草案）》、《元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算成果 （草案）》的听证报告

                        元江县自然资源局

2022年7月14日

附件1：

元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果（草案）

元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局

云南优化房地产土地资产评估咨询有限公司

2022年7月

目 录

目 录

一、 元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果

1、土地级别分布范围及面积表

2、更新测算成果

二、 元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果的说明

1、项目组织和开展情况

2、基准地价更新的技术路线

3、基准地价更新外业调查介绍

4、基准地价更新内业测算流程

(1)工作底图及定级范围的确定

(2)地价定义

5、基准地价更新成果及变化比较

一、元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果

1、土地级别分布范围及面积表

表1 元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区各定级类型土地级别分布范围及面积表

备注：主要分布范围仅供参考，具体级别区域划分以“元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区土地定级与基准地价更新测算成果图”为准。

表2 甘庄街道集镇规划区土地综合定级土地级别分布范围及面积表

备注：主要分布范围仅供参考，具体级别区域划分以“元江哈尼族彝族傣族自治县甘庄镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果图”为准。

表3 曼来镇集镇规划区土地综合定级土地级别分布范围及面积表

备注：主要分布范围仅供参考，具体级别区域划分以“元江哈尼族彝族傣族自治县曼来镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果图”为准

表4 因远镇集镇规划区土地综合定级土地级别分布范围及面积表

备注：主要分布范围仅供参考，具体级别区域划分以“元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果图”为准

2、更新测算成果

表5元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区土地定级与基准地价更新测算结果表

 表6元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区公共服务与公共管理用地基准地价更新测算结果表

备注：公用设施用地基准地价参照公共管理与公共服务用地（社会福利用地）执行。

表7 元江哈尼族彝族傣族自治县甘庄街道集镇规划区土地定级与基准地价更新测算结果表

表8 元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算结果表

表9 元江哈尼族彝族傣族自治县曼来镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算结果表

二、元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果的说明

1、项目组织和开展情况

根据自然资源部、云南省自然资源厅的要求，在元江哈尼族彝族傣族自治县委、县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局委托云南优化房地产土地资产评估咨询有限公司于2022年2月开展了元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算工作。

云南优化房地产土地资产评估咨询有限公司于2022年2月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基地价更新测算初步成果于2022年4月提交元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局，收到初步成果后元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局组织了内部相关部门进行意见征询，并形成修改意见，技术单位修改完善后，于2022年7月4日下午15：00时，在元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局一楼大会议室召开了关于《2022年元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地定级与基准地价更新测算成果（草案）》的听证会，会上各听证代表针对级别划定、价格合理性以及文本描述的规范性等提出了合理意见，现将听证修改完善后的成果提交至元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局，敬请及时给予反馈意见，以便云南优化房地产土地资产评估咨询有限公司及时进行修改并提交最终成果。

2、基准地价更新的技术路线

(1)土地定级技术路线

根据《城镇土地分等定级规程》的要求，我们确定在本次土地级别评定工作中，采用“因素分值和级差收益测算（市场价格定级方法）”的技术路线，其中定级单元划分、分值计算、土地级初步划分采用“坐标网点综合分值法”，运用地理信息系统技术在微机中完成；土地级差收益测算用线性模型或非线性模型在微机中完成。

(2)土地估价技术路线

根据《城镇土地估价规程》要求，基准地价的评估和更新可采用三种技术途径：

1、以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考测算；

2、以土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），以市场交易地价资料为依据测算。

3、以土地定级或均质地域为基础，利用标准宗地价格（标定地价）或地价指数更新基准地价。

在土地定级的基础上，利用土地收益资料测算土地级基准地价；又利用不同类型的市场交易资料，测算各用地类型的基准地价。

在具体测算过程中尽量做到运算的规范化，并采用微机技术，应用自行编制的“CPR城镇土地定级估价信息系统”软件运算，为今后进一步运用提供条件。

元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区基准地价更新工作程序框图

3、基准地价更新外业调查介绍

本次基准地价更新外业调查土地定级部分收集了自然资源局、教育体育局、统计局、卫生健康局、文化和旅游局等14个部门相关资料；土地估价部分收集了评价元江哈尼族彝族傣族自治县内商服企业、工业企业最近三年的用地效益资料(包括利润、固定资产、流动资金、工资总额、生产面积或营业面积等)以及元江哈尼族彝族傣族自治县的铺面出租资料(包括租金、房屋结构、成新度、使用面积、上交税费、房屋重置价、楼层数等)。

4、基准地价更新内业测算流程

(1)工作底图及定级范围的确定

本次元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区和甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区以卫星影像图作为本次更新测算的工作底图，以《元江哈尼族彝族傣族自治县城市总体规划修改（2014-2030）》确定的规划范围为基础确定的定级范围。

(2)地价定义

①估价基准日：2022年1月1日

②还原利率

元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区：

商服用地：0.060

居住用地：0.055

医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地：0.060

机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、社会福利用地为：0.055公用设施用地、公园与绿地为：0.045

工矿仓储用地：0.045

甘庄街道、曼来镇、因远镇还原利率：

商服用地：0.050

居住用地：0.050

公共管理与公共服务用地：0.0435

工矿仓储用地：0.0435

③元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区和甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区土地法定最高使用年期

根据1990年5月19日国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（即国务院55号令）第12条规定，土地使用权出让的最高年限按用途分别为：商服用地使用权最高出让年期40年；居住用地使用权最高出让年期70年；工矿仓储用地使用权最高出让年期50年；公共管理与公共服务用地使用权最高出让年期50年。

④土地开发程度

元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区：

 商服、住宅、公共管理与公共服务用地：Ⅰ级区域“五通一平”（通供水、通排水、通路、通电、通讯、宗地内场地平整）；Ⅱ级区域“四通一平”（通供水、通路、通电、通讯、宗地内场地平整）；Ⅲ级区域“三通一平”（通路、通电、通讯、宗地内场地平整）；Ⅳ级区域为“三通”（通电、通讯、通路）。

 工矿仓储用地：规划限制区为“五通一平”（通供水、通排水、通路、通电、通讯、宗地内场地平整）；Ⅰ级区域“四通一平”（通供水、通路、通电、通讯、宗地内场地平整）；Ⅱ级区域“三通一平”（通路、通电、通讯、宗地内场地平整）；Ⅲ级区域为“三通”（通电、通讯、通路）。

甘庄街道、曼来镇、因远镇：

Ⅰ级区域”五通一平”（通供水，通排水，通电，通讯，通路，宗地内场平）；Ⅱ级区域“三通一平”（通电，通讯，通路，宗地内场平）；Ⅲ级区域“三通”（通电，通路，通讯）

云南新平产业园区干坝片区、云南新平产业园区安定片区“两通”（通电，通讯）

 ⑤容积率

元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区：

甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区、云南新平产业园区干坝片区、云南新平产业园区安定片区：

商服用地平均容积率：1.2

居住用地平均容积率：1.4

工矿仓储用地平均容积率：1.0

公共管理与公共服务用地平均容积率：1.2

⑥土地利用状况

有偿使用（出让、租赁、作价入股），无他项权利限制下的土地使用权价格。

(3)土地定级

①土地定级因素选择及各因素权重的确定

根据《城镇土地分等定级规程》规定，“城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级；分类定级包括商服用地定级、居住用地定级、工矿仓储用地定级等”。“城镇非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级，其它城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级”。根据元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区实际情况及有关部门要求，在此次更新中，我们对元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区商服、住宅、公共管理与公共服务用地进行综合定级，对元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区工矿仓储用地进行分类定级。甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区进行综合定级。

权重的确定方法主要有德尔菲测定法、因素成对比较法和层次分析法。我们确定采用德尔菲测定法来确定元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇土地定级因素的权重。

(4)土地估价

①元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区商服用地基准地价的测算

针对元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇铺面出租资料，会同有关部门进行了认真的校核、整理、分析、综合，剔除了数据不全的、存在问题的异常样本。

 利用出租样点测算元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区Ⅰ-Ⅱ级商服用地基准地价以及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区Ⅰ级商服用地基准地价。

利用指数模型来测算其他土地级和土地区段的商服用地基准地价。这种模型测算地价的步骤是：

第一步：根据土地定级和租赁样点土地收益测算的成果，确定各土地级、土地区段的平均单元总分值、样点平均土地收益、土地质量指数；

第二步：将土地级、土地区段的样点平均土地收益(Yｎ)和土地质量指数(Xiｎ)，代入指数模型，利用回归方法，求解出常数Ａ和土地收益级差系数(ｒ)；

第三步：对求解出的参数值(Ａ、ｒ)进行经济意义和相关性检验；

第四步：利用经检验合格的参数(Ａ、ｒ)写出测算收益的回归方程，将各土地级、土地区段的土地质量指数代入模型，计算出各土地级、土地区段的土地收益预测值；

第五步：根据土地还原率和最高出让年限，计算出各土地级、土地区段的商服用地所有权地价和最高年期使用权出让地价。

②元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区居住用地基准地价的测算

A.元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区Ⅰ-Ⅱ居住用地基准地价可利用房屋买卖、商品房出售、土地使用权出让、转让等土地交易资料进行测算。从元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区外业资料收集的实际情况来看，主要有土地使用权出让资料。将所有的样点资料分别进行编号，在工作底图上标注其位置，在“CPR城镇土地定级估价信息系统”软件中，自动检索样本所在的土地级。利用样点地价平均法测算居住用地基准地价。

而Ⅲ-Ⅳ级由于分布在城市近郊区，没有相关的交易案例，但定级单元格分值反映了土地质量的差异，单元格分值与地价存在某种规律。样点地价与所在定级单元作用分存在一定的关系，将样点所在定级单元的地价与分值进行匹配，进行单元综合分值与单元内样点地价平均值进行回归分析。

《城镇土地估价规程》推荐指数模型、多元线性模型、生产函数模型、分级回归模型、算术平均模型进行地价与土地条件的关系予以确定。在这五个模型之中，指数模型主要适用于地价或土地收益和土地级别已知的情况下测算基准价。

通过反复试算，采用多种模型拟合，由此建立样点地价与单元格分值的公式。测算其它级别基准地价。

B.甘庄街道、曼来镇、因远镇居住用地基准地价的测算：

居住用地基准地价可利用房屋买卖、土地使用权出让等土地交易资料进行测算。从甘庄街道、曼来镇、因远镇外业资料收集的实际情况来看上述资料较少。

根据《城镇土地估价规程》4.5.4.1中第二条：没有交易价资料或交易价格资料较少、达不到估价规程测算要求的区域或级别的基准地价评估。

缺乏交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：

Ⅰ. 对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表；

Ⅱ. 将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化；

Ⅲ. 比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，估算其基准地价；

Ⅳ. 因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修订法估算区域基准地价；

Ⅴ. 通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，估算出其它用途的基准地价。

样点少的区域以级别分值为依据评估基准地价。土地价格是土地使用价值的货币表现，而土地使用价值是土地各种条件的具体体现。土地条件好，土地使用价值高，土地价格相应高。在正常和完善的土地市场条件下，土地价格与土地使用价值保持相一致。所以，我们可以根据土地条件差异，采用比较法、系数修正法评估基准地价。对已评估出基准地价的级别，建立地价与影响地价的土地条件对照表；将没有交易资料或数量不足的级别，进行土地条件调查和量化；比较待估价级别同有地价级别的接近程度，采用系数修正法评估基准地价。

由于小城镇或集镇基准地价评估一般是先定级后估价，所以每一级别的平均分值即土地条件的差异情况，比较级别分值确定修正系数，从而评估出未知级别的基准地价。

甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区采用成本法测算末级居住用地基准地价。

成本逼近法所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。

成本逼近法的计算公式

土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益) ×（1±区位修正系数）×年期修正系数

甘庄街道、曼来镇、因远镇根据测算出的居住用地末级级别地价，利用每一级别的平均分值即土地条件的差异情况，比较级别平均单元分值确定修正系数，评估出其他级别的基准地价。

③工矿仓储用地基准地价的测算

元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇工矿仓储用地缺乏经营用地资料、或经济效益资料少于近期连续两年的，或数据明显失真，或亏损、或其它数据不齐全，或有利润但每平方米土地上的利润额很少，最后得到的有效样本极少，因此不能用级差收益测算公式从工业企业用地效益样点中正常剥离出工矿仓储用地地价。

根据元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇土地定级成果，及当地相关文件可确定取得土地的各项成本，可以采用成本逼近法测算工矿仓储用地基准地价。

④公共管理与公共服务用地基准地价的测算

用于公共服务的土地一般由政府所有，也有通过出租或者是授权委托给非政府机构经营和管理的，多以划拨方式取得土地使用权形式，以有偿方式出让取得的土地面积极少。土地市场欠发育，市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。

由于利用方式的不同，其价值与分布规律相差较大，因此通过分析公共管理与公共服务用地中各类土地的利用特点，做好与其他用途的对比衔接。通过征询相关专家的意见，将公共管理与公共服务用地基准地价进行内涵分类，可以归纳简化为三个大类，并以大类确定基准地价，大类宜粗不宜细，按照功能相似的原则，在《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》的基础上进行归类，并对三种大类进行用途趋同性分析，结果见表10。

表10 公共管理与公共服务用地社会经济效益趋同性分析表

通过成本逼近法测算公用设施用地、社会福利用地各级别的基准地价，根据特尔菲法进行意见征询，确定医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、机关团体用地、教育用地、科研用地与公用设施用地、社会福利用地地价的比例系数，可得出医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、机关团体用地、教育用地、科研用地各级别的基准地价。   

5、基准地价更新成果及变化比较

元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇上一轮城镇土地定级与基准地价更新测算工作是在2018年完成的，基准日为2018年6月30日，元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区商服、居住用地一共划分了4个土地级别、工矿仓储用地划分了工业规划限制区和3个土地级别，甘庄街道、曼来镇、因远镇一共划分了3个土地级别，根据元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区经济及社会的发展现状，本次对元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区及甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区的定级范围进行适当调整，元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区工矿仓储用地划分了工业规划限制区和3个土地级别，商服、住宅、公共管理与公共服务用地一共划分了4个土地级别；甘庄街道、曼来镇、因远镇集镇规划区一共划分了3个土地级别。现将两轮基准地价更新测算结果汇总对比如下。

表11 元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区商服、住宅、工矿仓储用地基准地价结果与上一轮对比表

注：P=(a-b)/b(P:2022价格对应2022年1月1日、a：2018价格对应2018年6月30日）

表12 元江哈尼族彝族傣族自治县县城规划区公共管理与公共服务用地基准地价结果与上一轮对比表

注：P=(a-b)/b(P:2022价格对应2022年1月1日、a：2018价格对应2018年6月30日）

表13 甘庄街道集镇规划区基准地价结果与上一轮对比表

注：P=(a-b)/b(P:2022价格对应2022年1月1日、a：2018价格对应2018年6月30日）

表14 元江哈尼族彝族傣族自治县曼来镇集镇规划区基准地价结果与上一轮对比表

注：P=(a-b)/b(P:2022价格对应2022年1月1日、a：2018价格对应2018年6月30日）

表15 元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇集镇规划区基准地价结果与上一轮对比表

注：P=(a-b)/b(P:2022价格对应2022年1月1日、a：2018价格对应2018年6月30日）

附件2：

元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算成果（草案）

元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局

云南优化房地产土地资产评估咨询有限公司

2022年7月

目 录

一、 元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算成果

1、地价内涵的确定

2、基准地价成果

二、 元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算成果的说明

1、工作背景

2、工作目的

3、项目组织和开展情况

4、技术路线

二、元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算成果

1、地价内涵的确定

表1 因远镇、羊街乡集体建设用地基准地价价格内涵

2、基准地价成果

表2元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇集体建设用地土地定级与基准地价建议值

备注：本次主要针对城镇基准地价Ⅲ级区域以及城镇基准地价覆盖区域外的农村集体建设用地制定其基准地价，城镇基准地价覆盖Ⅰ、Ⅱ级区域，建议参照国有建设用地基准地价体系成果执行。

表3元江哈尼族彝族傣族自治县羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价建议值

表4因远镇集体建设用地与国有建设用地价格对比表

       元/平方米

备注：本次主要针对城镇基准地价Ⅲ级区域以及城镇基准地价覆盖区域外的农村集体建设用地制定其基准地价，城镇基准地价覆盖Ⅰ、Ⅱ级区域，建议参照国有建设用地基准地价体系成果执行。

羊街乡未做过国有建设用地基准地价，因此未做对比。

三、元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算成果的说明

1、工作背景

根据2017年《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅〔2017〕27号）等相关文件的规定:为支撑农村土地制度改革，应进一步加强公示地价体系建设和管理，除国有建设用地土地定级与基准地价评估工作外，还应开展农用地和农村集体建设用地基准地价评估工作。

2019年6月6日，自然资源部办公厅印发《部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号），要求全面开展集体建设用地基准地价制定，并在2020年12月31日前完成该项工作。

2019年9月17日，云南省自然资源厅印发《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知》（云自然资利用〔2019〕615号），要求各地全面开展集体建设用地基准地价制定公布工作。

《中华人民共和国土地管理法》（第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，2020年1月1日实施）六十三条之规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠予或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”

中国土地估价师与土地登记代理人协会发布文件（关于印发《农村集体土地价格评估技术指引》的通知）（中估协发〔2020〕16号）。

为规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一、竞争有序的建设用地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略，应及时开展本行政区内农村集体建设用地基准地价编制工作，科学规范地指导和服务集体建设用地使用权流转工作，着力实现从资源到资产的转化。

2、工作目的

集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为两大类：一类为集体经营性建设用地，专指本次集体建设用地基准地价中的商服用地、工业用地；另一类为非经营性集体建设用地，包括宅基地（有偿退出后的宅基地可用于建设租赁和出售住房）。集体建设用地基准地价即针对集体建设用地的平均价格。

随着因远镇、羊街乡集体建设用地基准地价定级估价测算工作的完成，将为因远镇、羊街乡建立城乡一体化的统一市场和价格机制提供基础，为调整土地增值收益分配、修订集体建设用地使用法规与政策提供全面、科学的技术依据，推进因远镇、羊街乡土地管理工作由资源管理型向资产管理型转变。同时，也为因远镇、羊街乡进一步规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用者合法权益，必将加快因远镇、羊街乡城镇化的步伐和经济社会的全面发展。

3、项目组织和开展情况

根据自然资源部、省、市、县人民政府的要求，为促进因远镇、羊街乡集体建设用地入市交易，进一步完善因远镇、羊街乡农村集体建设用地使用权能提供依据，元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局委托云南优化房地产土地资产评估咨询有限公司于2022年2月开展了元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算工作。

受元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局委托，我公司于2022年2月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、资料收集、整理、测算、图件编制等工作，于2022年4月向元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局提交初步成果，收到初步成果后元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局组织了内部相关部门进行意见征询，并形成修改意见，技术单位修改完善后，于2022年7月4日下午15：00时，在元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局一楼大会议室召开了关于《元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算成果 （草案）》的听证会，会上各听证代表针对级别划定、价格合理性以及文本描述的规范性等提出了合理意见，现将听证修改完善后的成果提交至元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局，敬请及时给予反馈意见，以便云南优化房地产土地资产评估咨询有限公司及时进行修改并提交最终成果。

集体建设用地土地定级及基准地价工作总体流程详见下图：

4、技术路线

本次元江哈尼族彝族傣族自治县因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价测算工作主要包括以下三个步骤：

(1)土地分类区部分：参照《城镇土地分等定级规程》对分等的要求，元江哈尼族彝族傣族自治县范围内分类区的工作包括确定分类区的区域和范围，元江哈尼族彝族傣族自治县分类区的区域为整个元江哈尼族彝族傣族自治县行政区域范围，评估对象以每个街道、乡镇的行政区范围为分类区的基本分类区单元。

(2)工作范围的确定：本次因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价评估范围为因远镇、羊街乡根据第三次全国土地调查所确定的行政辖区内的集体建设用地。

(3)土地定级部分:根据有关部门要求，因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级采用多因素因子法进行定级。本次定级范围为因远镇、羊街乡的行政辖区，评估对象为定级范围内的集体经营性建设用地（商服用地、工业用地）、集体非经营性建设用地：宅基地（可用于建设租赁住房）。经过资料分析、筛选、归类、对比整理，土地定级因素权重调查、测算，单元划分、定级因素分值计算、定级因素作用分等值线图和总分等值线图编绘、土地级别划分、土地级差收益测算，实地验证、校核、土地级别确定等工序，将因远镇、羊街乡镇域土地划分为4个级别，其中城镇基准地价覆盖范围内的级别参照城镇基准地价的Ⅲ级级别划分为本次定级的Ⅰ级，城镇基准地价Ⅰ、Ⅱ级未进行测算。

(4)土地估价部分:通过调查，收集了因远镇、羊街乡内主要街道的铺面出租/自营资料(包括租金、房屋结构、成新度、使用面积、房屋重置价、楼层数等)；会同有关部门进行了认真校对、整理、分析、综合，剔除了数据不全的、存在问题的异常样本。在此基础上，运用收益还原法、成本逼近法分别测算了因远镇、羊街乡镇域不同级别范围内的各类用地，包括集体经营性建设用地（商服用地、工业用地）、集体非经营性建设用地：宅基地（可用于建设租赁住房）的基准地价。

本次工作的技术路线可用下图表示：

集体建设用地土地定级与基准地价工作程序框图

①土地分类区技术路线

a.分类区单元

本次元江哈尼族彝族傣族自治县分类区是以县域范围内的所有街道、乡镇行政区作为最基础的分类区单元

b.分类区方法

参考城镇分类区方法，采用多因素综合评价法，影响土地等的因子选择，在城镇分类区因子的基础上，考虑集体建设用地的特殊性，根据各地具体情况，通过德尔菲法进行选定。

c.分类区因子的选择

参考城镇分类区因素，选择对其有重大影响，并能体现各街道、乡镇间集体建设用地差异的经济、社会、自然条件因素，分为基本因素、基本因子两个层次。

最终确定主要的因素及因子如下表所示：

上述因素因子在开展集体建设用地分类区时，根据收集资料，采用德尔菲法确定各乡镇综合分值。

d.集体建设用地的分类区初步划分

根据多因素综合评价法计算出分类区对象的综合分值，在采用特尔斐测定法确定分类区因子后，根据位序标准化对集体建设用地的因子评价指标值进行标准化处理。任何的一个综合分值只能对应一个土地类区，采用总分频率曲线法进行土地类区的初步划分。依照元江哈尼族彝族傣族自治县的城镇数量、差异性及复杂程度，同时结合《元江哈尼族彝族傣族自治县县城总体规划修改(2014—2030年)》中各结构体系进行综合考量，将元江哈尼族彝族傣族自治县各街道、乡镇土地类区划分成如下表所示：

e.乡镇土地类区的检验和确定

对初步分类区的成果，采用市场资料和数理统计分析方法进行验证。对验证后的分类区成果，进行专家咨询和向县自然资源局相关主管部门征求意见，确定最终方案。

②确定工作范围

定级范围及评估对象：

本次因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级与基准地价评估范围为因远镇、羊街乡根据第三次全国土地调查所确定的行政辖区内的集体建设用地。同时根据（关于印发《农村集体土地价格评估技术指引》的通知）（中估协发〔2020〕16号）中要求：“位于城市市区以内的集体建设用地评估可参照《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)的有关规定。”

评估对象为定级范围内的集体建设用地，用途考虑为商服、宅基地和工业用地。

③镇域土地级别划分

a.定级单元的划定：

集体建设用地定级单元在土地定级中是一个能完整反映自身特性的最基本地块，是实际工作中取样和获得数据的基本单位。考虑元江哈尼族彝族傣族自治县两权调查数据库中已有建设用地图斑，且基本是以村小组为单位，再参考农用地定级的方法，以变更调查数据的建设用地图斑为参考，邻近的图斑进行合并，基本形成一个自然村只有一个主导图斑，另外考虑避免实际工作中权属界线难以界定的情况，因此本次定级以自然村作为最基础的定级单元。

b.土地定级：

集体建设用地定级参考城镇土地定级及农用地定级的方法，以多因素因子法计算定级单元的分值，以总分频率曲线法划分级别。

划分各个级别的具体做法是：利用德尔菲法确定影响地价因素，并确定各因素及权重，在此基础上，收集相应的各个因素相关指标。参考《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的相关要求，剔除在乡镇影响小的或者有较大影响但较为均衡的因素因子，如对于集体建设用地来说，供电的影响力比较小，主要原因是现阶段各自然村供电保证率基本达到98%以上，对于划分集体建设用地级别的定级因素影响参考意义不大，可以剔除。

因素因子中包括点状因素、线状因素和面状因素。

点状因素诸如体育设施、文化设施、公园、景点、学校等。

依据点状因素的衰减规律，采用指数衰减公式计算其作用分值如下：

epij=fpi×(1-di/d)

式中：epij——i公用设施对j点的作用分

fpi——i公用设施的功能分

di——在i设施的服务半径内，某点距i设施的距离

d——i公用设施的服务半径

线状因素诸如商服中心、路网密度、道路类型等。

依据线状因素的衰减规律，采用衰减公式计算作用分值如下：

商服、宅基地定级：eRij=(fRi)(1-di/d)

工业用地定级：eRij=fRi×（1-di/d）

式中：eRij——i道路对j点的通达度作用分值

di——在i类道路影响距离内，某点距该类道路的最短距离（采用的是有效实际距离，即沿主要交通道路计算能够到达的实际最短距离）

d——i类道路的影响距离

fRi——i道路或同类道路功能分

面状因素诸如供排水设施、地形坡度、人口密度等。

基础设施完善度（供、排水）作用分计算按下式计算：

eTij=100×ITi×λTij,1×λTij,2

式中：eTij——i类基础设施对j区域的完善度作用分

ITi——i类基础设施的作用指数

λTij,1——i类基础设施对j区域的水平系数

λTij,2——i类基础设施对j区域的水平保障率

地形坡度：

eTi=100×|（bi-bmax）/（bmax-bmin）|

式中：eTi——第i级均质区域的自然条件（地形坡度）优劣度作用分

bi——第i级均质区域的坡度

bmax——城区范围内坡度最大均质区域的坡度值

bmin——城区范围内坡度最小均质区域的坡度值

人口密度：

公式为：Xid=pid/si

式中：Xid----i区域客流人口密度指标值

pid----i区域客流人口数

si----i区域单元面积

产业集聚效应：

式中：IiA——i产业集聚区域的产业聚集规模指数；

XiA——i产业集聚区域的产业集聚规模指表值，i=1，2…，n；

XAmax——产业集聚指标值的最大值。

分析整理这些定级因素后，分别计算各因素的指标值和作用分及编制相应对照表等，结合划分的土地定级单元，计算各单元内各因素分值，加权求和计算单元总分值，按总分值的分布排列和实际情况，划分土地级别。

④集体建设用地基准地价的测算

集体建设用地基准地价的评估测算主要考虑测算商服用地、宅基地、工业用地集体建设用地的价格。商服用地可考虑收集出租资料采用收益还原法进行测算，有市场交易资料的也可以采用市场比较法进行测算，宅基地可采用市场比较法和成本法进行测算，工业用地集体建设用地价格采用成本法和市场比较法来进行测算，经营用地可收集到收益资料的也可以采用收益法进行测算。

集体经营性建设用地（商服用地）基准地价测算：

通过调查收集评价范围内临街铺面最近三年所签订的出租协议，其用地效益资料(包括利润、固定资产、流动资金、工资总额、生产面积或营业面积等)以及集体建设用地铺面出租资料(包括租金、出租使用面积、上交税费、房屋重置价、楼层数、铺面名称、铺面位置(街道门牌号)、租金(包括是否预交定金及租金交纳的方式)、临街宽度、铺面进深、铺面房屋结构、房屋成新度(包括房屋建筑年代)、房屋形状、房屋装修状况(由房主装修还是由承租人装修、装修程度)、铺面经营性质、租赁时间等)，这些内容均设计在调查表内，由调查人员在实地逐一核实后填写。会同有关部门进行了认真的校核、整理、分析、综合，剔除了权属存在争议或为国有建设用地的及数据存在问题的异常样本。

利用收益还原法测算Ⅰ级商服用地基准地价

利用出租资料采用收益还原法测算商服样点地价。集体建设用地的商服用地除区以外，主要都是沿农村主要街道分布，店铺主要是商住混合形式，调查的房地出租收益实际是房地总收益，在房地总收益中扣除房屋收益和有关费用，剩余收益就是土地纯收益，然后以一定的土地还原率将其还原求得样点地价，然后经过容积率修正、期日修正、临街进深等修正得出最终集体建设用地商服用地基准地价。

集体经营性建设用地资料主要分为自家经营和租赁经营两种：

租赁经营的集体经营性建设用地样点可以直接参照城镇基准地价中商服用地的计算方法：

地价=（房地纯收益－房屋纯收益）/土地还原利率×土地面积；

房地纯收益=房地年总收益－（管理费+维修费+保险费+折旧费）；

房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率。

自家经营的出租样点，房地纯收益中要额外扣除劳动力投入，

房地纯收益=总收入－（管理费+维修费+劳动力投入+折旧费+税费）；

其余算法和租赁样点计算方法一致。

表5 租赁样本房租构成分析表

式中：——租赁样本单位面积土地纯收益

——租赁样本单位面积租金(房地总收益)

——租赁样本单位面积出租经营管理费

——租赁样本单位面积出租经营维修费

——租赁样本单位面积年保险费

——租赁样本单位面积年折旧费

——租赁样本单位面积年应交税金

——租赁样本单位面积房屋纯收益

利用指数模型法Ⅱ-Ⅴ级商服用地基准地价的测算

利用铺面出租样点，测算出Ⅰ级地价之后，采用指数模型法测算Ⅱ-Ⅲ级地价，Ⅲ-Ⅴ级为较为偏远的自然村，没有相关的交易案例，但定级单元格分值反映了土地质量的差异，单元格分值与地价存在某种规律。样点收益与所在定级单元土地质量指数存在一定的关系，将样点所在定级单元的土地收益与单元内样点土地质量指数进行回归分析。这种模型法测算的步骤具体过程如下：

第一步：根据土地定级和租赁样点土地收益测算的成果，确定各土地级的平均单元总分值、样点平均土地收益、土地质量指数；

第二步：将土地级的样点平均土地收益(Yｎ)和土地质量指数(Xiｎ)，代入指数模型，利用回归方法，求解出常数Ａ和土地收益级差系数(ｒ)；

第三步：对求解出的参数值(Ａ、ｒ)进行经济意义和相关性检验；

第四步：利用经检验合格的参数(Ａ、ｒ)写出测算收益的回归方程，将各土地级的土地质量指数代入模型，计算出各土地级的土地收益预测值；

第五步：根据土地还原率和最高出让年限，计算出各土地级的商服用地所有权地价和最高年期使用权出让地价。

通过对集体建设用地参数Ａ和ｒ的估计值可靠性检验后，确定出土地收益测算的回归方程。

对于所建立的模型需进行拟合优度检验(R2检验)，回归系数B的统计显著性检验（t检验）和回归系数的总体显著性检验（F检验）。

将Ⅰ级土地质量指数（Xin）带入上述公式，测算出Ⅱ-Ⅴ级商服用地基准地价。

集体经营性建设用地（工业用地）基准地价测算：

因远镇、羊街乡集体建设用地中工业用地主要是指经营性的集体建设用地，即农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办（工矿企业）或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办（工矿企业）的用地。

在工业用地基准地价测算不能用级差收益法从效益中剥离地价，也无法采用市场比较法的情况下，根据当地相关文件可确定取得土地的各项取得成本，最终确定采用成本逼近法测算工业用地各级基准地价。

确定土地取得费时，结合因远镇、羊街乡的用地结构，合理分析确定土地取得的客观方式。一般而言，土地取得主要有两种方式：一是通过农用地转用形成的新增集体建设用地，参照集体农用地价格评估方法确定土地取得费；二是通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，运用成本逼近法时应考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用；各类涉地指标费用不应纳入。本次根据项目实地调查发现，元江哈尼族彝族傣族自治县集体建设用地土地取得方式主要是通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成，主要费用构成如下表所示：

表6旧村改造、土地整治、增减挂钩主要费用构成一览表

因远镇、羊街乡集体建设用地中工业用地基准地价价格构成是以旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地的所有投资作为“基本成本”，主要考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用，加上相应产生的利息和利润，组成土地价格的基础部分，再加上土地增值收益，从而求得土地价格。

具体测算过程为：成本逼近法的测算过程为：土地价格=土地取得成本+达到使用条件的基础开发费用+投资利息及相关利润+集体土地所有者适当权益。

集体非经营性建设用地（宅基地）基准地价测算：

集体非经营性建设用地主要指的是宅基地（因公共管理与公共服务用地、交通运输用地现有及未来几年需求较少，且大部分仍将先征收为国有再进行土地出让，故本次集体建设用地基准地价暂不对其进行测算）。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已建房屋或者决定用于建造房屋的土地，已建房屋的土地但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。

《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》明确指出，要“扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证”，同时，“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。

在《农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》中规定：“在有条件的地方，结合城中村改造、‘空心村’整治、‘批新退旧’以及自愿有偿退出宅基地等方式退还集体的建设用地，在保障集体内部住房困难户宅基地需求后，可整治后入市。”这也就意味着目前这个阶段，宅基地主要还是满足集体内部对宅基地的需求，不满足入市的要求，强调的是使用价值而不是市场价值。

因远镇、羊街乡农村宅基地的现有交易一般有两种途径，一种是村集体经济组织村民私下进行宅基地交易，这种交易一般为房地一体交易，签订流转协议；另一种为村集体经济组织村民向村集体额外申请购买的宅基地，这种交易一般是单独的土地。

根据因远镇、羊街乡集体建设用地土地定级成果及当地相关文件，可确定征地的各项成本，其他用途集体建设用地的测算主要采用成本逼近法进行测算，具体测算过程如下：地价=土地取得成本+达到使用条件的基础开发费用+投资利息及相关利润+集体土地所有者适当权益。各级宅基地基准地价总体测算思路与集体经营性建设用地（工业用地）测算思路一致，此处不再赘述。

因项目组针对因远镇、羊街乡农村宅基地私下交易真实案例较为匮乏，无法满足数理统计要求，故难以利用市场比较法直接进行宅基地基准地价测算，根据外业调查到因远镇、羊街乡镇域内存在的少量农村宅基地交易资料情况，主要利用市场比较法进行基准地价的验证，主要步骤如下：

利用房地买卖测算宅基地样点地价

房地买卖涉及到土地使用权的转让，在房地买卖价格中减去房屋的现值和有关税费，就可以求出土地价格。税金为交易过程中支付的客观税费，有关费用是指卖方在交易过程中支付的有关费用。

标准样点地价=（交易价－房屋现值－税金－有关费用）/土地面积×期日修正×个别因素修正×开发程度修正；

房屋现值=重置价×建筑面积－年折旧费×已使用年限；

利用单独的土地交易价格测算宅基地样点地价

标准样点地价=交易价/土地面积×期日修正×个别因素修正×开发程度修正

将所有的样点资料分别进行编号，在工作底图上标注其位置，在“CPR集体建设用地定级估价信息系统”软件中，自动检索样本所在的土地级。利用样点地价平均法测算农村宅基地基准地价。

整个过程可概括为：资料的收集与整理——房地一体和纯宅基地地价的测算——农村宅基地基准地价的确定。

样点地价测算方法如下：

宅基地交易流转资料样点地价的测算

测算公式

利用宅基地交易流转资料测算农村宅基地地价的公式如下：

V=VT/S

式中：V——单位面积宅基地流转价格

VT——流转宅基地总地价

S——流转宅基地总面积

农村宅基地样点地价测算

将收集到的宅基地交易流转资料有效样本的交易面积、宗地总价格等数据代入计算公式，从而测算出了所收集样本的地价。具体测算利用“CPR城镇土地定级估价信息系统”软件，在微机中进行。

容积率修正

根据容积率主要针对地价的作用机制与作用特点，本次容积率修正方法主要从因远镇、羊街乡实际情况出发，通过样本地价与容积率的相关分析，建立地价与容积率的回归方程进行修正。

其他修正

交易情况的修正

考虑到宅基地交易流转中受诸如现场洽谈气氛、快速变现等影响，使交易情况不同而造成地价的差异。所以应进行交易情况修正。

交易日期修正

由于选取样点的价格是在过去时点的土地市场价格下形成的，随着时间的推移，土地价格市场发生了变化，所以应进行交易日期修正。

个别因素修正

对于影响土地价格的个别因素主要有面积的大小、形状规则与否、进深、宽深比、地势的高低、土壤及地基状况、基础设施的完备程度及场地平整状况的因素。条件不同则价格不同，所以应进行个别因素修正。

最终集体非经营性建设用地（宅基地）基准地价的确定

对于因远镇、羊街乡集体建设用地宅基地，通过实地调查和访谈，可知当地有少量宅基地村集体内部成员之间的流转交易，通过样点平均法测算得出，根据区域因素、个体差异等因素修正之后，总体地价水平与所测算的地价区间趋于一致，反映出住宅基准地价是合理的，符合当前因远镇、羊街乡集体建设用地交易流转市场。