元江县自然资源局关于公布《元江县县城规划区国有建设用地标定地价体系建设成果（草案）》听证会报告的公告

（第3号）

关于《元江县县城规划区国有建设用地标定地价体系建设成果（草案）》的听证报告已经元江县人民政府办公室审查，根据《元江县重大决策听证制度实施办法（试行）》，现将听证报告予以公布。需要了解听证会其他有关情况的，可以与元江县自然资源局联系（联系人：李孙陆 白琦 0877-6516837）。

附件：关于《元江县县城规划区国有建设用地标定地价体系建设成果（草案）》的听证报告

                        元江县自然资源局

2022年6月22日

附件：

关于《元江县县城规划区国有建设用地标定地价体系建设成果（草案）》的听证报告

元江哈尼族彝族傣族自治县自然资源局

云南通达土地房地产资产评估有限公司

2022年6月

各位听证人、听证代表、听证监察人：

大家好，感谢各位在百忙之中抽出时间来参加《元江县县城规划区国有建设用地标定地价体系建设成果（草案）》听证会，受元江县自然资源局委托，我代表作业单位（云南通达土地房地产资产评估有限公司）向各位领导汇报元江县本轮国有建设用地标定地价体系建设工作情况，不足之处请予批评指正，并提出宝贵意见。

一、标定地价体系建设背景与目标

（一）标定地价体系建设背景

随着《土地管理法》的颁布实施和土地市场管理体制改革的深化，基准地价、标定地价在调控土地市场、推进土地有偿使用中发挥越来越重要的作用。国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）中要求：“市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理”。

原国土资源部会同国家发展改革委、财政部、住房和城乡建设部、农业部、中国人民银行、国家林业局、银监会联合印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）提出，自2018年开始，各州、市、县、区自然资源局，要全面启动城镇标定地价体系建设，有条件的地区，标定地价可逐步扩展到农村集体建设用地。

近年来，随着元江县用地需求持续增长，土地资源供求矛盾突出，土地价格变化较快，三年更新一次的基准地价难以直接指导元江县城区的土地供应。如何建立并实施科学的土地供应价格制度，对于元江县建设公平规范的土地市场至关重要。现行的城市土地价格体系中，宗地地价评估弹性较大且易受人为因素影响，基准地价为级别区域平均价格且为三年一更新，对于指导土地供应活动、研究城市内部地价空间变化均存在一定的局限性。所以，按照云南省自然资源厅文件《云南省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强推进公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(云国土资用[2017]20号、《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知》(云自然资利用[2019]615号)和《云南省自然资源厅关于加快推进公示地价体系建设的通知》(云自然资利用[2020]621号)的要求开展元江县2022年标定地价体系建设工作。

（二）标定地价体系建设目标

通过标定地价体系建设及其公示，探索标准宗地布设、标定地价定期评估、公示及管理、应用等各环节的技术要点、规范程序及管理措施，为适时出台相关政策、规范，逐步建立全国标定地价公示制度奠定基础，从而丰富我国地价管理工具，建立以基准地价、监测地价、标定地价为核心的公示地价体系，更好地服务于宏观调控、不动产税基评估等相关工作，并满足公众的信息需求。

二、标定地价体系建设期日及程序

（一）标定地价体系建设期日

本次元江县标定地价体系建设地价期日为2022年1月1日。

（二）标定地价体系建设程序

①确定各用途标定地价建设范围；

②在明确土地级别或均质地域的基础上，划定标定区域；

③设立标准宗地，并采集信息；

④评估标定地价；

⑤确定标定地价；

⑥标定地价成果验收及提交；

⑦公示标定地价及相关信息。

三、标定地价体系建设范围的确定

本次2022年元江县标定地价体系建设范围参考元江县县城规划区的城镇土地定级及基准地价更新范围，以元江县土地利用现状图（全国第三次土地调查）的地类图斑，结合元江县城市土地利用现状、《元江哈尼族彝族傣族自治县县城总体规划修改（2014-2030年）》以及《元江工业园区总体规划修编（2018-2035年）》，充分考虑了元江县城市发展趋势并适当调整，同时在结合元江县现状城市发展趋势和未来供地情况（已储备土地）做适当调整，建设范围覆盖了元江县县城规划区，元江县2022年标定地价体系建设工作范围为：

主要为北至元江万绿生物有限公司、江东热水塘、滨江路；南至县城污水处理厂、玉景苑、云南电网玉溪110千伏武洒变电站以南约120米处道路；东至元江县职业高级中学、元江曼林糖厂、江东凤江粮油饲料厂；西至西环路、元红路；面积为969.278公顷。

四、标定区域的确定

根据《标定地价规程》(TD/T1052-2017)，元江县标定区域的确定与划分主要采用叠加法为主，专家评判法为辅，主要叠加了：

三调地类图斑、城镇地籍库、现状地物图斑、不动产整合数据库、街道区划分区等图斑，《元江哈尼族彝族傣族自治县县城总体规划修改（2014-2030年）》以及《元江工业园区总体规划修编（2018-2035年）》等规划用地图斑，最后根据土地利用条件各要素的等值线及其作用边界、城市总体规划的功能分区界线与地价水平要素依次叠加后形成的封闭区域为基础，结合实地调查调整，形成标定区域。

综上所述，本次元江县商服用地标定地价共划分7个标定区域，住宅用地标定地价共划分3个标定区域，商住混合用地标定地价共划分9个标定区域，公共管理与公共服务用地标定地价共划分6个标定区域，工矿仓储用地标定地价共划分3个标定区域。

五、标准宗地的确定

 标准宗地的设立应遵循代表性、确定性和标识性等基本原则。本次标准宗地的设立以划分好的标定区域为基础，在各个标定区域内选择符合条件的宗地为初选点并形成样点备选资料库，收集宗地的宗地位置和基本信息，然后经过现场调查和查阅收集档案，将符合条件并资料齐全的宗地选出作为标准宗地。

根据《土地利用现状分类》，城镇土地用途类型主要有商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地(非经营性用地)等四大类型，以及由商服用地和住宅用地构成的商住混合用地。

本次标准宗地选择了商服用地7宗，住宅用地3宗(含1宗公租房用地、1宗经济适用住房用地)，商住混合用地9宗，公共管理与公共服务用地6宗，工矿仓储用地3宗，标准宗地共计28宗。

六、标定地价的评估方法

（一）评估方法

根据《城镇土地估价规程》和《标定地价规程》，土地估价方法包括公示地价系数修正法（基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法）公示地价系数修正法、市场比较法、剩余法、收益还原法和成本逼近法等几种主要宗地评估方法。

标定地价系数修正法不应用于评估标定地价；原则上不宜使用基准地价系数修正法评估标定地价，确需使用的，另一种方法慎用成本逼近法。

对于距估价期日一年内发生交易的标准宗地，可根据其交易价格直接修正评估标定地价内涵下的价格。

 ①市场比较法：优先选用正常市场环境下的实际交易案例，原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高或建设用地楼面地价为历史极值的交易案例；各比较案例的修正幅度不宜超过30%；进行期日修正时，应根据用地类型选择适宜的价格指数，合理确定期日修正系数。

 ②收益还原法：确定土地收益，通过调查市场案例经比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在评估设定年期内保持稳定；确定还原率时因充分考虑投资年期与收益风险之间的关系；测算农用地年收益时，应以所在宗地作为评估单位，而不是该宗地内的收益面积，计算的年纯收益应与其权利状况相对应。

③剩余法：设定项目开发周期一般不超过3年；不动产售价取评估期日当地市场同类不动产正常价格水平；评估建设用地时，利润率应反映当地同类型建筑开发项目的平均利润水平；评估农用地时，利润率宜根据当地类似农用地开发项目的平均利润率确定。

④成本逼近法：土地取得成本通过调查正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定。

（二）元江县标定地价评估方法

（1）商服用地

商服用地为出让的选取了市场比较法、收益还原法、剩余法中的两种方法；商服用地为划拨的选取了市场比较法、成本逼近法，划拨用地不进行年期修正。

（2）住宅用地

住宅用地为出让的选取了收益还原法、剩余法；住宅用地为划拨的选取了市场比较法、成本逼近法，划拨用地不进行年期修正。

（3）商住混合用地

商住混合用地选取了市场比较法、剩余法、收益还原法中的两种方法。

（4）工矿仓储用地

工矿仓储用地采用了市场比较法和成本逼近法。

（5）公共管理与公共服务用地

公共管理与公共服务用地采用了市场比较法和成本逼近法，划拨用地不进行年期修正。

七、标定地价的确定

 （一）评估师初评

根据《标定地价规程》，每宗标准宗地得价格由两名土地评估师分别独立负责评估，并按照标准格式填写“标定地价评估技术要点表”。

（二）提出地价建议

将两名土地评估师的评估结果汇总并提出标定地价初步建议值，其中两名估价师的评估结果差异率不超过20%时，以两者算术平均值作为标定地价建议值，否则可建议该两名估价师进行再评估，或由第三方独立评估后综合确定，并提出建议值。

（三）标定地价的确定

根据评估出的标准宗地估价价格，由自然资源局相关工作人员进行审核确认，最终形成本次元江县标定地价标准宗地价格建议值。

八、标定地价与基准地价对比

（一）标定地价与基准地价的区别

标定地价是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价，主要考虑宏观区域因素及微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。

基准地价是土地初始价，也称城市基准地价，是大面积评估的区域平均地价，以考虑宏观区域因素为主，同时是政府供地的一个参考底价。

（二）标定地价与基准地价结果对比

整体上标定地价高于基准地价。

九、标定地价成果应用建议

（一）尽快报批实施，建立标定地价定期公布制度

元江县县城规划区标定地价体系建设结果是一项技术成果，必须报经省、州级土地管理部门验收认可，并请报县人民政府批准才能实施。因此，本成果一旦经省、州级验收认可，建议元江县自然资源局尽快报县政府批准实施，同时代表政府向社会公布，发挥政府对土地价格的宏观调控作用和导向作用。同时，根据物价政策、投资环境、供求关系等条件的变化，定期公布变动指数，以作为元江县土地有偿使用的重要依据。

（二）以土地估价成果为依据，加强土地市场管理

①以标定地价体系建设成果作为土地出让价格的依据；

②以标定地价成果作为征收土地税费的依据；

③以标定地价成果作为土地交易和地价评估的依据。

（三）定期更新

  要根据情况的变化，根据土地估价的原理与方法，定期更新标定地价，以便标定地价更切合实际，更具有指导意义。

十、标定地价成果图