各乡镇人民政府、农场，县直各单位：
《元江县廉租住房租售管理实施意见（暂行）》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。
二○一一年三月十一日
元江县廉租住房租售管理实施意见（暂行）
为解决全县城镇低收入家庭住房困难，确保我县廉租住房管理工作规范、依法有序推进，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国发〔2008〕131号）、《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发〔2009〕145号）和《玉溪市人民政府办公室关于廉租住房先租后售的指导意见》（玉政办发〔2010〕139号）等有关文件精神，结合我县实际，特制定本实施意见。
一、指导思想和基本原则
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学发展观，坚持以人为本、科学和谐发展，认真落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的决策部署，在经济发展的基础上促进社会全面进步，逐步实现廉租住房建设投入的良性循环和可持续发展。廉租住房租售坚持公平、公开和公正的基本原则，实行先租后售，合理确定廉租住房租金和售房价格。
二、总体目标
根据我县廉租住房建设的总体安排，结合全县低收入家庭基本状况，以城镇低收入家庭住房困难户为对象，进一步建立健全城镇廉租住房建设管理制度，对人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇低收入家庭实行应保尽保，真正实现 “居者有其居”的目标。�
三、组织实施
为加强对我县廉租住房建设管理工作的组织领导，成立元江县住房保障工作领导小组，组长由县长担任，副组长由分管副县长担任，成员由县政府办、县发展和改革局、县监察局、县财政局、县住房和城乡建设局、县国土资源局、县民政局、县公安局、县审计局、县地税局、县工业商贸和科技信息局、澧江镇政府、县总工会、县残联等部门主要领导组成，领导小组下设办公室在县住房和城乡建设局，由县住房和城乡建设局局长担任办公室主任，县住房和城乡建设局为我县住房保障工作行政主管部门，负责日常住房保障工作。
领导小组实行分工负责制：
（一）县政府办：负责保障性住房工作的协调、沟通、服务等工作。
（二）县发展和改革局：负责项目立项审批，会同住房和城乡建设、国土、财政、审计等部门做好工程项目的实施及建设资金的筹集使用，结合本县实际制定廉租住房租金标准、售房价格及物业管理费等工作。
（三）县监察局：负责对廉租住房的建设租售等进行全程监督检查。
（四）县财政局：负责廉租住房保障资金的筹集划拨，并做好对资金使用情况的监督管理。
（五）县住房和城乡建设局：负责住房保障工作业务指导、廉租住房工程建设管理、租赁补贴发放及按程序对廉租住房申请家庭开展审核、公示、复核、轮候、签订租售协议、退出及入住后的日常管理工作；会同县财政局确定保障资金年度使用计划；会同国土资源局编制廉租住房建设用地计划；城镇低收入家庭居住面积确认等工作。
（六）县民政局：负责制定低收入家庭认定标准，调查审核城镇低收入家庭收入情况；配合县住房和城乡建设局对低收入家庭住房情况的调查及廉租住房申请材料的审核。
（七）县国土资源局：负责廉租住房建设用地的划拨，办理土地使用的相关手续，配合县住房和城乡建设局对低收入家庭住房情况的调查审核。
（八）县公安局：负责城镇低收入家庭廉租住房家庭成员的户籍和身份确认。
（九）县审计局：负责廉租住房建设成本审定及租、售资金使用情况审计。
（十）县工业商贸和科技信息局：负责对所属的各类企业及改制企业下岗失业的城镇低收入家庭廉租住房申请户的调查、审核、公示、上报工作。
（十一）澧江镇政府：负责组织镇民政所、公安派出所、社区居委会等对辖区低收入家庭住房情况、收入情况进行调查；受理廉租住房保障对象的申请、审核及公示上报工作。
（十二）其他有关部门和涉及乡镇、农场要各司其职、积极配合共同做好我县的住房保障工作。
四、廉租住房租售的条件和范围
城镇低收入家庭申请以户为单位，申报廉租住房，需同时具备下列条件：
（一）申请户（户主）具有元江县澧江镇城镇非农业常住居民户口，且实际居住3年以上。
（二）申请家庭人均月收入低于980元。包括工资、奖金、津贴、补贴、储蓄存款利息、各类社保金及其他应当计入家庭的收入。以后每年的低收入标准由县民政部门核定。
（三）申请户家庭人均住房建筑面积在16平方米以下（含16平方米）。
（四）有关法律法规或政策规定的其它条件。
申请家庭符合上述条件的烈属、伤残军人、市级以上劳动模范、以及孤、老、病、残、特困职工、无房户等，给予优先照顾。
五、出租出售管理
（一）申请程序
1、申请
符合申请条件的家庭以户主作为申请人，向户口所在社区居委会提出书面申请，各类企业和下岗失业人员，按隶属关系向现在的主管部门提出申请，如实填报《元江县城镇低收入家庭廉租住房出租（出售）申请表》，同时提供以下资料：
（1）申请户家庭成员身份证和户口簿；
（2）由所在单位或社区居委会出具的并经民政部门审核通过的家庭收入证明；
（3）申请户婚姻关系证明或未婚证明；
（4）申请户家庭住房状况证明：由所在单位或所属社区出具家庭住房证明材料，有房户应提供现居住房屋所有权证或相关权属凭证，租房的提供租赁合同和租金交纳收据；
（5）符合优先照顾对象的申请户分别出具：元江县特困优惠证、革命烈士证明书、中华人民共和国残疾军人证、中华人民共和国残疾人证、市级(含市级)以上劳动模范证等相关证明材料；
（6）其他相关证明材料。
以上材料应当提交原件审核，上报的复印件，收件人应加盖校对章，申请户应在复印件上签名。
2、受理（初审）
租售申请由申请户所在的社区居委会或单位受理，社区或单位收到申请材料后，应当及时做出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请资料不全或不符合规定要求的，应当在5个工作日（从申请人提交资料的次日起计算）内书面告知申请人需要补齐的全部内容；逾期不告知的自收到材料之日起即视为受理。
材料齐备后社区或单位应当及时就申请人家庭收入、住房状况等是否符合规定条件进行调查、审核，提出初审意见并报镇人民政府或主管部门审核后通过张榜公示（公示期为7个工作日），经公示无异议的签署意见后将全部申请材料送交县住房和城乡建设局。
3、审核
审核机构设在县住房和城乡建设局，从县住房保障工作领导小组成员单位抽调相关人员组成。县住房保障工作领导小组办公室接到上报申请材料后，审核机构组织相关人员及申请人所在社区等单位，通过入户调查、邻里访问以及信函等方式，对申请户家庭收入、住房状况进行核实，符合条件的，自收到申请书之日起30日内完成审核。
经审核不符合条件的，由县住房保障工作领导小组办公室以书面形式通知申请人所在社区或单位，由社区或单位以书面形式通知申请户，并说明理由。
4、公示
经审核符合条件的申请户，领导小组办公室在申请户户口所在社区指定的地点张榜公示，公示期为10天。公示内容包括申请人姓名、家庭人口、家庭收入、住房面积、特殊困难情况等。经公示无异议的，予以登记备案。
5、复核
经公示有异议的，由县住房保障工作领导小组办公室牵头，组织审核机构相关人员针对所提异议，进行调查复核。并将复核结果再次公示，对符合条件的予以登记备案。
6、准入、抽签程序
(1)准入。经批准公布的廉租住房分配申请人，由县住房和城乡建设局发放《廉租住房准入通知书》。
(2)抽签。对于取得准入通知书的申请人，参加由县住房和城乡建设局组织的住房分配，通过两次抽签确定入住幢号、单元和房号。抽签公开进行，并邀请县人大、政协及监察部门有关人员参加，由公证人员公证。抽签中签的家庭应在规定的时间内办理廉租住房入住手续，并与县住房和城乡建设局签订《元江县廉租住房实物配租租赁协议书》。未在规定期限内签订合同的，视为自动放弃，以后不得享受廉租住房的分配。申请廉租住房的个人经调查核实属弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗取廉租住房的，取消其申请资格，以后不得享受廉租住房或租赁补贴。
7、轮候
经登记备案的家庭，廉租房房源不足时，优先安排符合特殊照顾的家庭，其他家庭进入轮候。在轮候期间，申请户家庭收入、人口、住房等基本情况发生变化的，应及时向户口所在社区或单位申报，经审核不符合条件的，取消轮候。
（二）出租廉租住房管理
1、房屋租赁协议的签订
审核工作结束后，对符合条件的申请户，由元江县住房和城乡建设局与承租户（户主）签订廉租住房租赁协议，协议期限为1年，并进行登记备案。持有二级以上（含二级）肢体残疾证或家庭成员有瘫痪病人的，在同等条件下房屋底层给予优先配租。在补充房源时已进入轮侯的家庭原则上根据轮侯顺序先后配租廉租住房。
2、租赁协议的续签
租住廉租住房的家庭，需要继续承租该房屋的，在租赁协议期满前2个月内，向县住房保障工作领导小组办公室申报，经审核机构审核符合继续租住条件和经公示无异议后可继续签订廉租住房租赁协议，不符合条件的解除租赁协议。
3、租金标准
房租、物业管理费按承租房面积计算，按照住房保障政策相关规定，根据我县的经济发展水平和保障对象的经济承受能力，租金标准由住房维修费和管理费组成，维修费按为每月每平方米1.00元按年收取，管理费包括物业管理费和垃圾清运费（处理费），按月收取，其中：物业管理费每户每月0.5元/�；垃圾清运费（处理费）按有关政策规定执行，现行价为每户每月3元。以后的租金和管理费用将按物价部门核定的标准执行。
廉租住房租金全额存入县财政部门开设的住房保障资金专户，专项用于廉租房维修养护和补贴小区物业管理费用，不得挪作他用。不足部分纳入财政预算补助，
4、其他规定
（1）租住廉租住房的家庭有下列情况之一的，取消租住资格，收回承租的廉租住房。
①未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
②申请家庭年收入超出廉租住房政策规定收入标准的；
③因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出16平方米的；
④擅自装修、拆改房屋，改变房屋用途的；
⑤将承租的廉租住房转让、转借、转租他人居住或私下调换的；
⑥承租人无正当理由连续6个月以上未在廉租住房内居住的；
⑦承租人累计6个月未交纳廉租住房租金或水电费、物业管理费等费用的；
⑧有私搭乱建行为或利用承租的房屋进行违法犯罪活动的；
⑨其他违反协议约定行为的。
（2）违反上述规定的，由县住房保障工作领导小组办公室取消申请户廉租住房保障资格，并在5个工作日内书面告知当事人。廉租住房承租户在接到通知之日起2个月内退回承租房，逾期不退回的，按市场价调整房屋租金，若拒不执行，可依法申请人民法院强制收回房屋。
（三）出售廉租住房管理
1、有自愿购买意向的廉租住房承租家庭，签订《元江县城镇低收入家庭廉租住房租房协议》的同时，与元江县住房和城乡建设局签订《玉溪市廉租住房购房合同》。
2、出售廉租住房，实行一次性付款。在签订《玉溪市廉租住房购房合同》时，一次性付清总房款。
3、廉租住房的出售价格和有关政策
廉租住房出售价格由县人民政府参照廉租房建设成本定价，廉租住房出售价格具体的以物价部门和审计部门审定的价格为准。廉租房实际售价= 廉租房建设成本单价（含土地划拨价）×房屋楼层系数×区域地段系数，房屋实际售价不含相关交易税费。
房屋楼层为六层的系数为：一层0.95、二层和五层1.03、三层和四层1.07、六层0.85；房屋楼层为七层的系数为：一层0、二层1.035、三层至四层1.045、五层1.025、六层0.98、七层0.87；区域地区系数按县国土行政主管部门确定的为准。
4、售房资金管理
住房保障部门出售廉租住房的资金，必须全额存入县财政部门开设的廉租住房售房资金专户，封闭运行，按实际售价总额1%的标准提取廉租住房管理费，主要用于开展廉租住房工作业务的办公经费，其余资金专项用于廉租住房保障建设，不得挪作他用。
5、物业管理与权属登记
（1）用于出售的廉租住房应按照《物业管理条例》的规定组织实施物业管理，住户应按时缴交物业管理费。
（2）保障对象办理交易手续付清购房款后，由县住房保障工作部门协助其办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》，并在《房屋所有权证》、《土地使用权证》“附记”栏中注明“廉租住房”字样。廉租住房保障家庭的成员须作为共有权人进行登记。
（3）房产和土地登记机关在办理权属登记时，收取权属证书工本费，房地产交易税收按有关政策规定执行。
（4）购买的廉租住房，购买人拥有部分产权，产权比例按当期开发建设实际成本与购买家庭出资比例确定，并在《房屋所有权证》中注明。
6、廉租住房上市及售后管理
（1）已购买的廉租住房实行上市准入制度。房屋自登记发证之日起5年内不得由保障对象上市交易（包括出售、出租、转让、捐赠等）。确有特殊原因需出售的，由县住房保障部门按原实际售价扣除折旧后回购，用于补充住房保障房源。
（2）购房户办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》后居住满五年且居住条件改善的，全额补交土地使用出让金等相关税费后，方可取得房屋的全部产权并对取得的房屋产权上市交易。
（3）继承和抵押
廉租住房购买人死亡后，所购住房可以依法继承。已取得全部产权的廉租住房，继承人可依法继承。未取得全部产权的廉租住房，继承人不符合廉租住房保障对象的，由政府通过回购方式，将被继承人所占廉租住房的份额折价补偿给继承人；继承人符合廉租住房保障对象的，继承人只能继承被继承人占有的份额。
城镇低收入家庭购买廉租住房后，只取得部分产权的，产权人作为抵押人进行房地产抵押贷款时，只能抵押其占有的份额。到期无力偿还债务时，抵押权人可以依法将廉租住房拍卖或变卖，政府享有优先购买权。
（4）住宅专项维修资金的缴纳。向保障对象出售的廉租住房应按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）的有关规定建立健全住房维修资金制度。我县的住宅专项维修资金按照《玉溪市建设局关于住宅专项维修资金有关事项的通知》（玉市建通〔2008〕120号）文件执行，即：住宅专项维修资金的首次交存比例为每平方造价的6%缴纳，具体的维修资金交存基数为：框架结构七层以上66元/�，框架结构七层以下（含七层）53.4元/�；砖混结构七层以下（含七层）43.2元/�；并统一由县住房保障部门在保障对象出售住房时代扣并设立专户代管。
7、其他规定
（1）将所购买的廉租房上市交易的家庭，不再属于住房保障对象，其家庭成员不得再次享受住房保障政策。
（2）在规定上市准入的条件和范围外，保障对象不得以任何理由将廉租住房出售、出租、出借或改作其他用途，否则，将取消其享受住房保障的资格，并由县住房保障工作部门按实际售价扣除折旧后回购该廉租住房，并依法追究当事人的责任。
（3）对已购买廉租住房的保障对象，在取得全部产权之前因家庭人口、收入等情况发生变化而不再符合住房保障条件的，经调查核实后，由县住房保障部门按实际售价扣除折旧后回购廉租住房。
（4）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件而购买到廉租住房的家庭，由县住房保障部门无条件限期收回所购廉租住房，对已入住廉租住房的责令其按市场租金补交房租。对出具虚假证明的，依法追究相关单位责任人的责任。
六、补充规定
为便于住房保障政策顺利执行，规范运作，结合本县实际，特制定以下补充规定：
（一）在房源紧缺的情况下城镇低收入家庭廉租住房申请属以下几种情况的暂不予解决：
1、原夫妻双方有住房且住房面积达到住房保障标准，离婚造成住房困难的；
2、申请家庭成员在2008年1月1日以后将原有住房转让造成住房困难的；
3、现已租住单位公房，房屋租金与廉租住房租金相接近的；
4、违反计划生育政策规定的；
5、配偶一方为农业户口，在农村有住房，且人均住房建筑面积超过16平方米的；
6、有法定赡养、扶养关系，原有住房且住房面积达到住房保障标准，因分户造成住房困难的；
7、原房屋因城市建设拆迁已经统一安置过的；
8、申请人或配偶为公职人员的。
（二）城镇低收入家庭廉租住房申请属以下几种情况的给予解决：
1、原夫妻双方无住房，离婚后双方分别申请廉租住房，已审核符合条件的，解决抚养子女一方；
2、患有精神病或其它特殊疾病确需要解决廉租住房的，由监护人提出申请并做出住房安全承诺，由住房保障工作领导小组视具体情况解决；
3、持有二级以上（含二级）肢体残疾证或家庭成员有瘫痪病人的，在同等条件下给予优先解决。
（三）廉租住房申请人对审核结果、轮侯结果、分配结果有异议的，可向本级人民政府或上一级建设行政主管部门申诉。
在廉租房的入户调查、审核过程中，申请户及有关单位、组织或个人应积极配合，如实提供情况。
（四）城镇低收入家庭廉租住房的承租户和购房户，必须遵守国家法律法规，按时缴纳水费、电费以及物业管理费等相关费用。
（五）城镇低收入家庭廉租住房的承租户和购房户，必须自觉遵守廉租住房管理的各项规定，不得随意改变住房结构、用途，居住期间损坏房屋的，维修费用由住户承担。
（六）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件而骗取廉租住房租金补贴、承租或购买到廉租住房的家庭，取消住房保障资格后，其家庭成员5年内不得享受住房保障相关政策。
（七）承租或购买到廉租住房的家庭，其家庭成员不得申请廉租住房租金补贴；已领取廉租住房租金补贴的，自房屋交付使用次月起，该保障对象不再享受廉租住房租金补贴。
（八）签订租售协议后，30天内不入住的，视为自动放弃住房保障资格，由县住房保障部门无条件限期收回所租购的廉租住房，退回购房户购房款（不计息）。
（九）在廉租住房房源紧缺的情况下优先解决澧江镇城镇户口享受低保的申请户，今后视房源逐步放宽。
七、有关要求
（一）县住房保障工作部门要加强与县发展和改革局、国土资源局、财政局、公安局、民政局、税务局、审计局及有关乡镇等部门沟通与协作，强化廉租住房租售审批、资金管理使用、上市交易等工作情况的监督检查，切实推进住房保障工作的顺利实施。
（二）对在廉租住房租售过程中以权谋私、玩忽职守、对社会影响恶劣的，将依法追究有关人员的责任。
（三）本意见未尽事宜，由元江县住房保障工作部门提请县住房保障工作领导小组研究解决。
（四）本意见由元江县住房保障工作领导小组负责解释。
